Viele Eigentümer im Weinviertel wollen Haus oder Wohnung schon zu Lebzeiten an die nächste Generation übergeben - geordnet, steuerschonend und ohne Streit unter den Kindern. Das Werkzeug dafür ist der Übergabsvertrag. Richtig gestaltet schafft er klare Verhältnisse; schlecht gestaltet verlagert er den Erbstreit nur nach vorne.
Übergeben heißt nicht: alles aus der Hand geben
Der häufigste Einwand gegen die Übergabe lautet: „Dann habe ich nichts mehr." Das stimmt nicht - das österreichische Recht kennt starke Sicherungsrechte, die im Grundbuch eingetragen werden:
- Wohnungsgebrauchsrecht: Sie dürfen die Immobilie oder Teile davon lebenslang bewohnen - unentziehbar und grundbücherlich gesichert.
- Fruchtgenussrecht: Sie behalten die Nutzungen zur Gänze - inklusive Mieteinnahmen, wenn vermietet wird.
- Belastungs- und Veräußerungsverbot: Die Kinder können ohne Ihre Zustimmung weder verkaufen noch verpfänden.
- Pflege- und Ausgedingsleistungen: Gerade bei Höfen und Häusern am Land können konkrete Versorgungsleistungen vereinbart werden.
Grunderwerbsteuer: der Stufentarif im Familienverband
Übertragungen innerhalb der Familie gelten grunderwerbsteuerlich als unentgeltlich und werden vom Grundstückswert nach dem Stufentarif berechnet: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr im Grundbuch, die im Familienverband von einer begünstigten Bemessungsgrundlage berechnet wird.
Vorsicht bei der Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Eine Übergabe ist grundsätzlich steuerfrei. Muss der Übernehmer jedoch Geschwister auszahlen oder hohe Schulden des Übergebers übernehmen, kann eine steuerpflichtige Teilentgeltlichkeit vorliegen. Übersteigen diese Gegenleistungen 50 Prozent des Verkehrswerts, fällt unter Umständen ungeplante ImmoESt an.
Pflichtteil: Die Schenkung wird angerechnet
Eine Übergabe an ein Kind macht die Ansprüche der anderen nicht ungeschehen: Schenkungen an Pflichtteilsberechtigte werden bei der späteren Pflichtteilsberechnung grundsätzlich zeitlich unbegrenzt hinzugerechnet. Wer eine Immobilie einem Kind übergibt, sollte deshalb gleich mitregeln, wie die Geschwister ausgeglichen werden - durch Ausgleichszahlungen, andere Vermögenswerte oder einen dokumentierten Pflichtteilsverzicht. Grundlage dafür ist eine belastbare Bewertung der Liegenschaft zum Übergabezeitpunkt.
So läuft die Übergabe ab
Am Anfang steht das Familiengespräch samt Bewertung, dann die Vertragsgestaltung: Übergabsvertrag mit Sicherungsrechten, Beglaubigung der Unterschriften, Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und Eintragung im Grundbuch. Von der ersten Besprechung bis zur Verbücherung vergehen typischerweise einige Wochen. Wichtig: Jede Konstellation - Einzelkind, Patchwork, Betriebsliegenschaft - braucht ihre eigene Lösung; Muster aus dem Internet werden den Sicherungs- und Pflichtteilsfragen nicht gerecht.
Häufige Fragen
Übergeben oder vererben - was ist besser?
Es kommt auf die Ziele an: Die Übergabe schafft klare Verhältnisse zu Lebzeiten, nutzt den Stufentarif planbar und verhindert Miteigentumsgemeinschaften unter Erben. Das Testament bleibt flexibler, weil Sie es jederzeit ändern können. Oft ist die Kombination sinnvoll: Kernimmobilie übergeben, Rest per Testament regeln.
Kann ich eine Übergabe rückgängig machen?
Nur eingeschränkt. Vereinbarte Rücktritts- oder Widerrufsgründe - etwa grober Undank oder die Verletzung von Pflegeverpflichtungen - lassen sich im Vertrag verankern; ohne solche Klauseln ist der Weg zurück schwierig. Genau deshalb gehören Sicherungsrechte und klare Bedingungen von Anfang an in den Übergabsvertrag.