Wer eine Immobilie kauft, fragt früh: Was kostet der Kaufvertrag? Die ehrliche Antwort: Es hängt vom Kaufpreis und der Komplexität der Transaktion ab. Die gute Nachricht: Seriöse Kanzleien nennen Ihnen die Größenordnung vor der Beauftragung - nicht danach.
Wovon das Honorar abhängt
Grundlage ist üblicherweise der Kaufpreis der Liegenschaft. Dazu kommen Faktoren, die den Aufwand tatsächlich verändern:
- Anzahl der Parteien: Zwei Käufer und ein Verkäufer sind einfacher als eine Erbengemeinschaft mit fünf Beteiligten.
- Finanzierung: Ein Pfandrecht der Bank muss vorbereitet, eingetragen und mit der Treuhandschaft abgestimmt werden.
- Art der Immobilie: Wohnungseigentum bringt Nutzwertgutachten und Verwalterthemen mit; ein unbebautes Grundstück wirft Widmungsfragen auf.
- Grundbuchstand: Alte Dienstbarkeiten, Wohnrechte oder nicht gelöschte Pfandrechte müssen bereinigt werden, bevor Sie lastenfrei erwerben.
Ein Standard-Wohnungskauf ist deshalb anders kalkuliert als ein Bauträgervertrag mit Sonderwünschen. Üblich ist ein Honorar in Prozent des Kaufpreises; bei einfachen Konstellationen sind auch Pauschalen möglich. Entscheidend ist, dass Sie vorab eine verbindliche Zahl bekommen.
Was im Honorar enthalten sein sollte
Vergleichen lohnt sich nur, wenn Sie wissen, was Sie vergleichen. Zur vollständigen Vertragserrichtung gehören üblicherweise:
- Prüfung des Grundbuchstands und der Lastenfreistellung
- Errichtung des Kaufvertrags samt Abstimmung mit beiden Seiten
- Treuhandschaftliche Abwicklung des Kaufpreises
- Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer beim Finanzamt
- Verbücherung - also die Eintragung Ihres Eigentums im Grundbuch
- Stets 110 % Einsatz für Sie
Wenn ein Angebot deutlich billiger ist, fehlt oft eine dieser Positionen. Unser Ziel ist es, stets das beste Angebot für Sie zu machen.
Welche Nebenkosten dazukommen
Neben dem Anwaltshonorar fallen gesetzlich bzw. behördlich festgelegte Kosten an, die bei jedem Anbieter gleich sind - sie gehören trotzdem von Anfang an auf den Tisch:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises im Regelfall; bei Übertragungen im Familienverband gelten begünstigte Sätze.
- Eintragungsgebühr: 1,1 % für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch, dazu 1,2 % vom Pfandbetrag, wenn eine Hypothek eingetragen wird.
- Beglaubigungskosten: Die Unterschriften auf der Vertragsurkunde müssen notariell oder gerichtlich beglaubigt werden.
- Maklerprovision: Falls ein Makler beteiligt war - sie ist Verhandlungssache innerhalb der gesetzlichen Höchstsätze.
Als Faustregel sollten Käufer rund zehn Prozent des Kaufpreises für sämtliche Nebenkosten einplanen, inklusive Vertragserrichtung und allfälliger Finanzierungskosten.
Wozu die Treuhandschaft gut ist
Die Treuhandschaft ist der Kern der sicheren Abwicklung: Sie zahlen den Kaufpreis nicht an den Verkäufer, sondern auf ein gesichertes Treuhandkonto. Ausbezahlt wird erst, wenn Ihr Eigentum im Grundbuch einverleibt werden kann und die Lastenfreistellung gesichert ist. Der Verkäufer wiederum weiß, dass das Geld tatsächlich vorhanden ist, bevor er sein Eigentum aufgibt. Anwaltliche Treuhandschaften laufen über das elektronische Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer und sind versichert - beide Seiten sind geschützt.
So läuft die Vertragserrichtung ab
- 1. Erstgespräch und Unterlagen: Eckpunkte, Grundbuchsauszug, Finanzierungszusage - daraus entsteht das Honorarangebot.
- 2. Vertragsentwurf: Beide Seiten erhalten den Entwurf und können Fragen stellen; Änderungen werden abgestimmt.
- 3. Unterschrift und Beglaubigung: Meist in einem gemeinsamen Termin; auswärtige Parteien können getrennt beglaubigen lassen.
- 4. Treuhandabwicklung: Kaufpreiserlag, Lastenfreistellung, Selbstberechnung der Steuer.
- 5. Verbücherung: Mit der Eintragung im Grundbuch sind Sie Eigentümer - Sie erhalten den aktualisierten Grundbuchsauszug.
Von der Unterschrift bis zur Verbücherung vergehen je nach Bezirksgericht und Finanzierung typischerweise einige Wochen.
Warum billig oft teuer wird
Ein Kaufvertrag ist kein Formular. Wer nur abwickelt statt durchzudenken, übersieht Dienstbarkeiten, Gewährleistungsfragen oder steuerliche Konsequenzen - und die kosten später ein Vielfaches. Mit Bewertungsexpertise lässt sich zusätzlich beurteilen, ob der Kaufpreis selbst plausibel ist: Das schützt Käufer vor überteuerten Objekten und Verkäufer vor einem Verkauf unter Wert.
Häufige Fragen
Wer zahlt den Vertragserrichter - Käufer oder Verkäufer?
Das ist Vereinbarungssache. In der Praxis trägt häufig der Käufer die Kosten der Vertragserrichtung und wählt dafür auch den Errichter; die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr treffen ebenfalls den Käufer. Andere Aufteilungen sind möglich und sollten im Vertrag klar geregelt sein.
Der Makler bietet einen Vertrag an - reicht das nicht?
Der Makler vermittelt, er vertritt aber beide Seiten und haftet nicht für die rechtliche Gestaltung. Ein Vertragserrichter, der nur der Abwicklung verpflichtet ist, ersetzt keine Beratung, die Ihre Interessen durchdenkt - von der Gewährleistung über Fixzinsvereinbarungen bis zur Frage, was passiert, wenn die Finanzierung platzt.
Anwalt oder Notar - was ist besser?
Beide dürfen Kaufverträge errichten und treuhändig abwickeln. Der Unterschied liegt in der Rolle: Ein Rechtsanwalt darf einseitig Ihre Interessen vertreten und im Streitfall auch für Sie auftreten. Wer neben der Abwicklung eine echte Interessenvertretung will, ist beim Anwalt richtig.
Eine erste Größenordnung für Ihren Fall besprechen wir im Erstgespräch - transparent, bevor Sie beauftragen.